Danıştay, net alanı 150 m2’nin altında kalan ve indirimli KDV oranına (yüzde 1 ve 8) tabi bulunan konutların net alan hesabında yaşanan komediye “dur”dedi. Komedi dediğimiz olay, Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılan iki farklı ve birbirine zıt “net alan” tanımından (hesabından) kaynaklanıyor.
Konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı, uygulanacak KDV oranının tespiti ve KDV iadesi talep edilip edilemeyeceği yönünden büyük önem taşıyor. Net alanı 150 m2’nin altında kalan konut teslimleri indirimli oranda KDV’ye tabi olduğundan, bu konutların inşası nedeniyle yüklenilip indirilemeyen KDV’ler müteahhitlere nakden veya mahsuben iade ediliyor (KDVK. Md.29/2).
Konutlardaki indirimli KDV oranı uygulaması alıcılara yüzde 7 ila 17 arasında bir fiyat avantajı, müteahhitlere ise KDV iadesi ile indirimli orandan kaynaklanan fiyat avantajı nedeniyle daha fazla konut satma imkanı sağlıyor.
Öteden beri süre gelen uygulamada yaşanan sıkıntı, Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 150 m2’lik net alanın hesabının birbirinden farklı olmasından kaynaklanıyor.
Maliye Bakanlığı’nın Net Alan Hesabı
Maliye Bakanlığı’nın net alan hesabı, yaklaşık 47 yıl önce yayımlanan Halk Konutu Standartları (15.11.1968 tarih ve 13052 sayılı R.G.) ile 3 Seri No.lu Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği’ne dayanıyor. Her iki düzenleme de bugün yürürlükte değil.
150 m2’lik net alan hesabında, her bağımsız birim ayrı ayrı dikkate alınıyor. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu vb. yerler konutlardan ayrı olarak kullanılamayacağından, bu yerler de 150 m2’lik net alanın hesabında göz önünde tutuluyor.
Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık faydalı alan dışında tutuluyor. Samanlık, ahır, odunluk, ekmek fırını gibi yerler ise net alanın tespitinde dikkate alınmıyor. Balkonların ise 2 m2’yi aşan kısmı net alan hesabına dahil ediliyor.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Net Alan Hesabı
Bağımsız bölüm net alanına ilişkin son değişiklik Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesine 01.06.2013 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere eklenen 41 numaralı bentle yapıldı. Yapılan bu değişiklikle konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı tamamen değiştirildi, KDV Tebliğleri uyarınca net alan hesabına dahil edilen bir çok alan, net alan hesabının dışına çıkarıldı.
Bağımsız bölüm net alanı; bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alan olarak tanımlandı.
Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar (depo ve kömürlük gibi), otoparklar ve ortak alanlar ile genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansör boşlukları net alan hesabına dahil edilmedi.
Yeni düzenleme, Maliye Bakanlığı’nın hesaplama şekline göre net alanı 150 m2’nin üzerinde olan birçok konutun net alanının 150 m2’nin altında kalması sonucunu doğurdu. Bu durum ise konutlara uygulanacak KDV oranının yüzde 18’den yüzde 1 veya 8’e inmesine, ayrıca KDV iadesi talep edilebilmesine yol açmıştır.
Maliye Bakanlığı ise 150 m2’lik alan tanımını söz konusu Yönetmeliğe göre yeniden yapması gerekirken, şu an geçerliliği bulunmayan mevcut görüşünü, birleştirilmiş KDV Genel Uygulama Tebliği’ne aynen aktarmıştır. Bu durum ise, müteahhitleri geçmişten bugüne yaşadıkları bir ikilemle yine baş başa bırakmıştır.
Danıştay’dan Tebliğin Yürürlüğünü Durdurdu!
İnşaat sektörünün önde gelen şirketlerinin üye olduğu bir STK, KDV Tebliği ile yapılan düzenlemenin mevcut Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne aykırı olduğu gerekçesiyle, Tebliğin ilgili bölümlerinin yürürlüğünün durdurulması ve iptal edilmesi için Danıştay’da dava açtı.
Konuyu inceleyen Danıştay Dördüncü Dairesi, net alanın hesabı konusunda inşaat sektörünün talebini haklı bularak, Tebliğin ilgili bölümünün yürürlüğünü oyçokluğuyla durdurdu (Danıştay 4. D.nin 10.12.2014 tarihli ve E.2014/4835 sayılı Kararı). Kararda gerekçe olarak,
“Net alanı 150 m2’ye kadar konutun tanımlanmasında bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate alınması gerektiği, bu hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye Bakanlığı’na KDV oranlarının belirlendiği Kararnameyle her ne kadar tanımlama yetkisi verilmişse de, bu yetkisinin sınırsız olmayıp uzman kuruluşlardan görüş alınması veya bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılmasının “İdarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin idare hukuku ilkesi”nin bir gereği olduğu ve bu ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuki uyarlık görülmediği”
belirtildi.
Peki, Şimdi Ne Olacak?
Maliye Bakanlığı’nın Danıştay’ın esastan vereceği kararı beklemeden mevcut görüşünden vazgeçerek, net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre yapılması gerektiği konusunda bir düzenleme yapması uygun olacaktır.
Net alan hesabı teknik bir konu olduğundan ve bu husustaki yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda bulunduğundan, Maliye Bakanlığı’nın bu konuda sorun çıkarmaması ve güncelliğini yitirmiş düzenlemesinde ısrar etmemesi gerektiğini düşünüyoruz.
Danıştay’ın bu kararı inşaat sektörünü rahatlatmasının ötesinde, Maliye Bakanlığı’nın başka kurum ve kuruluşların görev alanına giren konularda bu kurum ve kuruluşların görüş ve düzenlemelerini dikkate almadan düzenleme yapamayacağı gerçeğini de ortaya koymuştur. Her şeye rağmen iyi ki Danıştay var!
