Yazar: Salih ÇALAL
E-Yaklaşım / Nisan 2024 / Sayı: 376
I- GİRİŞ
Taşınmazlar aracılığıyla finans temin etmek, uygulamada sık karşılaşılan bir alternatif olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu kpsamda sat-kirala-geri al işlemi adından da anlaşıldığı üzere; şirketin üzerine kayıtlı taşınır ve taşınmaz mallarının (örneğin gayrimenkul, iş makineleri, makine ekipmanları vs.) bir leasing şirketine satıldıktan sonra tekrar kiralanması ve süreç sonunda devredilmesi işlemidir.
Bu işlemlere konu edilen taşınmazlara eklenti yapılması ve özellikle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici madde 16 ile 31.12.2017 tarihinden önce yapılan ruhsat ve ruhsat eklerine aykırı yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenmesi kapsamında yapılan eklentilerin, taşınmazı devri halinde tapu harcı, kurumlar vergisi ve katma değer vergisi kanuna nasıl etki edeceği hususları yazımız içerisinde açıklanacaktır.
II- SAT-KİRALA-GERİ AL İŞLEMİ
6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktöring ve Finansman Şirketleri Kanunu, finansal kuruluş olarak faaliyet gösteren finansal kiralama, faktöring ve finansman şirketlerinin kuruluş ve çalışma esasları ile finansal kiralama, faktöring ve finansman sözleşmelerine ilişkin usul ve esasları düzenlemek amacıyla yürürlüğe girmiştir. Anılan Kanun’un “Finansal kiralama sözleşmesi” başlıklı 18. maddesinde “Finansal kiralama sözleşmesi; kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir” denilmek suretiyle, sat-kirala-geri kirala işleminin finansal sözleşme kapsamında olduğu kabul edilmiştir.
Sat-Kirala-Geri Al işlemleri ile işletmeler, varlıklarını güncel değeri ile finansal kiralama şirketine sattığı için bir finansman imkanına kavuşmakta ve şirkete likit kaynak yaratabilmektedirler. Ayrıca sözleşme gereğince satılan varlığın tekrar kiralanması ile ilgili varlıklar kullanılmaya devam edilmekte ve işlevlerinden faydalanılabilmektedir. Kiralama müddeti sonunda ilgili varlığın tekrar alınmasına yönelik sözleşme hükmü çerçevesinde de ilgili varlık işletme kayıtlarına daha yüksek değerler üzerinden geri alınabilmektedir.
Esasen amortismana tabi her türlü şirketin üzerine kayıtlı olan malların Leasing firmalarına satıldıktan sonar tekrar kiralanması işlemi sat-kirala-geri kirala işlemi olarak kabul edilir. Kiralama süresi sonunda satılan mallar tekrar kiracıya devredilir. Leasinge uygun olabilecek gayrimenkul, ikinci eli değerli olabilecek makine ekipman, iş makineleri bu işlemlere konu olabilecektir. Tutar firmanın ihtiyacı ve yapılacak inceleme sonucu mal veya ekipmanın ederi üzerinden belirlenir.
III- FİNANSAL KİRALAMAYA KONU EDİLEN TAŞINMAZLARA YAPILAN EKLENTİLERİN VERGİLENDİRME İŞLEMLERİNE ETKİSİ
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun istisnaları düzenleyen 5. maddesinin birinci fıkrasına 6728 sayılı Kanun’un 56. maddesiyle eklenerek 09.08.2016 tarihinde yürürlüğe giren (j) bendinde;
“Her türlü taşınır ve taşınmaz malların 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, kurumlar tarafından finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına satışından doğan kazançlar ve bu kurumlarca söz konusu varlıkların devralındığı kuruma kira süresi sonunda devrinden doğan kazançlar.
İstisnadan yararlanan satış kazancı, kiracı tarafından pasifte özel bir fon hesabında tutulur ve özel fon hesabında tutulan bu tutar sadece kiracı tarafından bu varlıklar için ayrılacak amortismanların (bu varlıkların kiralayan kurumlara devrinden önce kiracıdaki net bilanço aktif değerine isabet eden amortismanlar hariç) itfasında kullanılır. İstisna edilen kazançtan herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Kurumların tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) hâlinde de bu hüküm uygulanır.
…
Sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi nedeniyle sat-kirala-geri al işleminin tekemmül etmemesi hâlinde, istisna nedeniyle kiracı adına zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası uygulanmaksızın gecikme faiziyle birlikte tahsil olunur.”
hükümlerine yer verilmiştir.
Anılan istisnanın uygulamasına ilişkin ayrıntılı açıklamalara 1 seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nin “5.15. Sat-kirala-geri al işlemlerinden doğan kazançlarda istisna uygulaması” başlıklı bölümünde yer verilmiştir.
Buna göre, işletmelerin aktifinde kayıtlı olan taşınmazların 6361 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak sat-kirala-geri al yöntemi ile finansal kiralama şirketlerine satılması ve bu taşınmazlara yapılan eklentilerle birlikte sözleşme süresinin sonunda devrinde; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi kapsamında başvuru konusu edilen eklentilerin de taşınmazda fiilen mevcut olması, sözleşme süresinin sonunda finansal kiralama konusu taşınmazın aynı eklentilerle birlikte ilgili işletmeler adına tescil edilmesi ve 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendinde yer alan diğer şartları da taşıması kaydıyla anılan istisna hükümlerinden yararlanılması mümkün bulunmaktadır.
Ayrıca 3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanunu’nun 17. maddesinin (4) numaralı fıkrasının 6728 sayılı Kanun ile değişik (y) bendinde;
“21.11.2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarınca bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan her türlü taşınır ve taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu kıymetin mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralamaya konu taşınır ve taşınmazın kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri.
İstisna kapsamında, finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına devredilen her türlü taşınır ve taşınmaz malların iktisabında yüklenilen ve devrin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, devrin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.”
hükmü yer almaktadır.
