Yazarlar: Yüksel GÜNEŞ*
Onur ŞAHİN**
I-
GİRİŞ
Gerçek kişilere ait şahsi bir
gayrimenkulün elden çıkarılması halinde maliyet bedeli ile satış bedeli
arasındaki farktan oluşan kazanç 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinde
belirtilen ‘Ticari Kazanç’ veya
mükerrer 80. maddesinde belirtilen ‘Değer
Artış Kazancı’ olarak gelir vergisine konu olur.
Bu yazımızda, vergi mevzuatı ile gelir
idaresinin görüşleri çerçevesinde gayrimenkulün iktisap tarihinden başlayarak
beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesine dair
bilgilere ve açıklamalara yer verilecektir.
II-
GELİR VERGİSİ AÇISINDAN KANUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ
Gelir Vergisi Kanunu’nda satın alınan
veya inşa edilen gayrimenkullerin satışından doğan kazancın vergilendirilmesi,
iki açıdan ele alınmaktadır. Devamlılık unsuru bulunmayan alım satımlarda, elde
edilen kazanç, diğer kazanç ve irat grubuna dahil bir gelir unsuru sayılmış, vergileme,
satışın iktisap tarihinden itibaren belli bir süre içinde yapılması şartına
bağlanmıştır.
Gayrimenkul alım, satım ve inşa işleri
ile devamlı uğraşılmasından doğan kazanç ise, ticari kazançtır.
Gayrimenkul alım satımı, şekli ve
maddi şartları kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım satım
işinin ticari faaliyet sayılacağı açıktır.
Ticari organizasyonun şekli ve maddi
unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve
niyeti ile yapıldığını belirleyen ölçü işlem sayısı (muameledeki çokluk)’dur.
Muameledeki çokluktan ne anlaşılması
gerektiği hususunda Hazine ve Maliye Bakanlığı genel olarak işlem sayısına
bakmaktadır. Aynı yılda birden fazla veya üst üste birden fazla yıl satış
yapılması çokluk olarak kabul edilmektedir.
Muamelenin birden fazla oluşu şeklinde
belirlenen objektif ölçü, ilgilinin amaç ve niyeti ile her zaman
bağdaşmayabilir. Aslında, ister arızi, ister devamlı şekilde yapılsın
gayrimenkul alım satımındaki esas amaç kazanç sağlamaktır. Ancak birden fazla
gayrimenkul, kazanç gayesi olmadan da alınıp satılabilir. Gayrimenkulün şahsi
ihtiyaç veya servetin korunması amacı ile alınmasında, amaç satıştan gelir
sağlamak değildir.
Şahsi kullanma ve servetin korunması durumunun
bulunmadığı hallerde, gayrimenkul tekrar satılarak kazanç sağlamak gayesi ile
iktisap edilmiş demektir. Bu takdirde, alış veya satıştaki çokluk, faaliyetin
ticari sayılması için yeterlidir.
Bina, Arsa, Arazi kısacası herhangi
bir gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu
alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım
satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin
korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsuru faaliyetteki devamlılıktır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. Bir diğer unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığıdır”. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari olarak yapılan organizasyonun şekli ve maddi…
